Sapto Condro loves Science and Technology

Catatan seorang pelajar yang tertidur…

Kredit rumah dengan nol uang muka

Kredit rumah dengan nol uang muka (down payment, DP) mengalami peningkatan trend di media Indonesia karena ada tim salah satu pasangan calon gubernur DKI Jakarta yang mengungkapkan itu [1,2,3,4,5,6,7,8,9,10]. Bisakah kredit rumah dengan cara seperti itu?

Ada peraturan Bank Indonesia, no. 18/16/PBI/2016, yang menyebutkan berapa uang muka yang wajib dibayar pengaju kredit rumah [11]. Untuk rumah sederhana susun milik (rusunami) di bawah tipe 70, uang muka yang terendah adalah 10 persen dari harga rumah. Selain itu, uang muka bervariasi antara 10 dan 25 persen. Selain itu, supaya tidak terjebak utang yang gagal bayar, normalnya disarankan untuk membayar uang muka setidaknya 20 persen jika ingin membeli rumah [12].

Jadi menggunakan sistem perbankan yang ada saat ini, Pemerintah DKI tidak bisa mudah menggunakan bank untuk proyek kredit rumah dengan nol uang muka. Tidak menggunakan bank bukan berarti proyek gagal. Masih bisa membentuk “suatu lembaga bukan bank” untuk menjalankan proyek ini. Selain itu, jika tak mampu membeli rumah, cara lain adalah dengan menyewa [12,13,14].

Adakah batas maksimum harga rumah, sehingga program kredit rumah dengan nol uang muka bisa terlaksana? Apakah batas maksimum tersebut Rp 350 juta? Atau 500 juta? Angka 350 juta sempat diungkapkan salah satu kandidat [5,6,7,8,15]. Ternyata harga rumah yang wajar untuk mendapatkan bantuan kredit rumah dengan program nol uang muka, juga perlu dipikirkan.

Skema utama dari program kredit rumah tanpa uang muka adalah membuat suatu skema tabungan berjangka untuk mengumpulkan uang muka, atau jaminan uang muka [2,3,6,7,10]. Kemudian seseorang bisa mengajukan kredit rumah. Akan tetapi perlu dipikirkan berapa lama ia menabung tiap bulan: apakah 6 bulan sudah cukup untuk menjamin uang muka tersebut?

Tulisan berikut adalah bagaimana kemungkinan program kredit rumah dengan nol uang muka ini bisa bekerja.

***

Lembaga atau pihak apa saja yang (mungkin) dibutuhkan supaya skema ini bekerja?

Pertama, developer perumahan. Perusahaan yang membangun rumah dan menjual rumah tentu saja dibutuhkan untuk ketersediaan perumahan. Developer biasanya hanya ingin membeli tanah, membangun rumah (baik tapak maupun susun), kemudian menjual atau menyewakan rumah. Mereka butuh kepastian adakah pembeli dan apakah pembeli sanggup membayar. Mereka tidak peduli apakah pembeli membayar rumah sendiri atau dibantu bank dengan kredit atau dibantu oleh Pemerintah, yang penting pembayarannya jelas dan tepat waktu.

Kedua, pembeli rumah. Tentu sudah jelas kenapa pembeli rumah dibutuhkan. Buat apa bikin program kredit rumah kalau tidak ada yang beli rumah?

Ketiga, bank. Bank dibutuhkan untuk memberi kredit rumah. Bank bisa konvensional maupun syariah. Ada kemungkinan dibutuhkan bank lain untuk menyimpan tabungan/jaminan uang muka.

Keempat, Pemerintah DKI. Kata seorang calon gubernur, Pemerintah DKI akan menjamin uang muka kredit rumah [1].

Kelima, lembaga penjamin uang muka (DP, down payment). Lembaga ini dibutuhkan karena bank diwajibkan peraturan Bank Indonesia untuk menagih uang muka antara 10 dan 25 persen [11]. Lembaga ini akan mengelola urusan jaminan uang muka dari Pemerintah DKI. Lembaga ini bisa berbentuk asuransi atau lembaga lain yang dibuat oleh Pemerintah DKI.

Bagaimana cara semua pihak saling berhubungan?

***

Program kredit rumah dengan nol uang muka ini bisa bekerja dengan berbagai skema. Aku contohkan dengan skema berikut.

Salah satu skema:
Calon pembeli rumah mengisi formulir kepada Pemerintah DKI dan lembaga penjamin uang muka. Jika dianggap layak, calon pembeli rumah akan menabung secara berjangka untuk jaminan uang muka kepada lembaga penjamin uang muka atau bank yang ditunjuk oleh lembaga penjamin uang muka. Jika tabungan berjangka tersebut dilakukan rutin, teratur dan tidak menunggak, selama waktu tertentu, misalnya 6 bulan (atau 12, 18, 24 bulan), calon pembeli rumah dianggap layak mengajukan kredit rumah. Kemudian calon pembeli rumah bisa mencari rumah yang cocok untuknya, baik rumah tapak maupun rumah susun. Dengan surat dari lembaga penjamin uang muka, ia bisa mengajukan kredit rumah kepada bank, baik konvensional maupun syariah. Developer perumahan senang karena dapat uang dari bank. Bank pemberi kredit rumah senang karena mendapat uang muka dari lembaga penjamin uang muka dan mendapat angsuran dari pembeli rumah. Pemerintah DKI senang karena programnya sukses mengalirkan uang muka dari APBD melalui lembaga penjamin uang muka kepada bank. Pembeli akan membayar angsuran uang muka kepada lembaga penjamin uang muka dan membayar angsuran rumah kepada bank. Kalau bayar teratur hingga lunas, akhirnya pembeli senang bisa memperoleh kepemilikan pribadi atas rumah. Jika lembaga penjamin uang muka sukses menerima angsuran uang muka dari pembeli rumah hingga lunas, uang muka dikembalikan lagi kepada Pemerintah DKI sehingga program ini bisa berkesinambungan (sustainable) untuk dilanjutkan. Lalu semua pihak senang.

Masih banyak skema lain yang lebih sederhana maupun lebih rumit.

***

Bagaimana cara menghitung tabungan berjangka untuk mengumpulkan jaminan uang muka tersebut?

Cara menghitung tabungan berjangka adalah dengan memperhitungkan bunga bank: compound interest [16]. Baik konvensional maupun syariah, hitung-hitungan inflasi dan bunga bank yang ada juga perlu diperhitungkan, supaya bank atau lembaga keuangan tidak bangkrut atau tekor.

Cara perhitungannya adalah sebagai berikut.
Misalkan uang muka sebesar P_u dan angsuran bulanan ialah m selama n bulan, sedangkan saat itu bunga bank per bulan sebesar r, maka relasinya akan seperti di bawah ini.

P_u = m\sum_{t=1}^{n}{(1+r)^{t}} = m\frac{(1+r)}{r}((1+r)^{n} - 1)

atau

m = \frac{r P_u}{(1+r)((1+r)^{n} - 1)}

Contoh 1: Jika n hanya 6 bulan, sedangkan total uang muka P_u besar, misalnya 25 persen dari harga rumah 350 juta rupiah, dengan bunga 1 persen per bulan, angsuran yang perlu dibayar sebagai berikut.

m = \frac{0.01 \cdot 0.25 \cdot 350}{(1+0.01)((1+0.01)^{6} - 1)} = 14.1

Jadi angsuran bulanan yang perlu dibayar untuk mencapai uang muka yang diinginkan adalah 14,1 juta rupiah.

Contoh 2: Jika angsuran bulanan sebesar 2,3 juta rupiah untuk uang muka 25 persen dari 350 juta rupiah, dilakukan selama 36 bulan, dengan kondisi bunga 1 persen per bulan, maka besar uang yang dikumpulkan adalah sebagai berikut.

P_u = 2.3\frac{(1+0.01)}{0.01}((1+0.01)^{36} - 1) = 100

Jadi dengan angsuran tersebut, dalam 36 bulan akan terkumpul 100 juta rupiah.

Berdasarkan contoh 1 dan 2, hendaknya angsuran 2,3 juta rupiah untuk jaminan uang muka hendaknya tidak dilakukan hanya 6 bulan saja, melainkan lebih dekat ke 36 bulan, untuk rumah seharga 350 juta rupiah. Untuk rumah dengan harga yang lebih tinggi dari 350 juta rupiah, bisa coba tingkatkan besar angsuran bulanan atau lama angsuran.

***

Bagaimana bank menghitung angsuran kredit rumah?

Setelah membayar uang muka, seorang pembeli rumah akan membayar angsuran kepada bank untuk melunasi kredit rumah. Jika bank meminta angsuran yang besarnya tetap tiap bulan, ia akan memperhitungkan laju inflasi dan bunga bank saat itu, terlepasnya apakah akadnya bakal konvensional maupun syariah. Beginilah cara bank menghitung angsuran dengan compound interest [16].

Misalkan total kredit rumah yang harus dilunasi adalah P_a dan angsuran bulanan c selama n bulan, sedangkan saat itu bunga bank per bulan sebesar r, maka relasinya akan seperti di bawah ini.

P_a = c\sum_{t=1}^{n}\frac{1}{(1+r)^{t}} = \frac{c}{r}(1-\frac{1}{(1+r)^{n}})

atau

c = P_a\frac{r}{(1-\frac{1}{(1+r)^{n}})}

Contoh: Jika seorang harus mengangsur 75 persen dari harga rumah 350 juta rupiah selama 120 bulan, ketika kondisi bunga 1 persen per bulan, berapa angsuran bulanannya?

c = \frac{0.75 \cdot 350 \cdot 0.01}{1-\frac{1}{(1+0.01)^{120}}} = 3.77

Jadi besar angsuran bulanan adalah 3,77 juta rupiah untuk melunasi kredit rumah.

Sedangkan 3,77 juta rupiah dikalikan 120 bulan adalah 452,4 juta rupiah. Pada bank syariah dengan akad jual-beli, harga rumah 350 juta rupiah dari developer mungkin rumah akan dijual bank dengan harga 537,5 juta rupiah (uang muka 87,5 juta dan 450 juta rupiah), yang bisa diangsur pembeli selama 120 bulan.

***

Begitulah kira-kira yang terjadi pada skema pembayaran pada program kredit rumah dengan uang muka nol rupiah.

Selamat membaca!

Daftar Bacaan:

[1] Kahfi Dirga Cahya, 2017, “Tim Anies-Sandi: Pemda DKI yang Tanggung DP Rumah”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook hanya berisi kekuatiran akan resiko krisis ekonomi akibat kredit macet dan bubble properti.

[2] Dana Aditiasari, 2017, “DP Nol Rupiah Anies-Sandi: Nabung Dulu Rp 2,3 Juta Selama 6 Bulan”, Detik (tautan). Komentarku di Facebook adalah tentang wartawan detik yang menjelaskan lebih detail mengenai program DP nol rupiah Anies-Sandi.

[3] Dana Aditiasari, 2017, “Program DP Nol Rupiah Anies-Sandi Bentuknya Rusun Bukan Rumah”, Detik (tautan). Komentarku di Facebook adalah tentang skema Anies-Sandi tak mampu menyelesaikan masalah bubble rumah yang bisa membawa krisis ekonomi dan Rp 2,3 juta per bulan itu tak mudah bagi buruh dengan upah minimum Rp 3 juta per bulan.

[4] M Fida Ul Haq, 2017, “Anies: Motor Tanpa DP Boleh, Kenapa Rumah Tanpa DP Dilarang?”, Detik (tautan). Komentarku di Facebook adalah bahwa kredit konsumsi tanpa uang muka sebetulnya dilarang Bank Indonesia. Akan tetapi ada skema kredit dan financing tanpa melalui bank, yang penting mengerti hitung-hitungan resiko.

[5] Hilda B. Alexander, 2017, “Pengamat Menilai DP 0 Persen Bisa Bangkrutkan Jakarta”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook adalah pasti ada seleksi siapa saja yang layak mendapat kredit rumah dengan nol uang muka, selain itu Pemerintah DKI Jakarta juga bisa berutang demi proyek ini.

[6] Ridwan Aji Pitoko, 2017, “Suplai dari Warga Jadi Andalan Program Perumahan Anies Baswedan”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook adalah jangan terlalu banyak bermain riba dalam perumahan, kalau kaga sanggup menerima resiko.

[7] Ridwan Aji Pitoko, 2017, “Program DP 0 Persen Mengharuskan Warga Bayar Rp 2,3 Juta per Bulan”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook ialah tentang program kredit rumah dengan nol uang muka semakin jelas konsepnya ketika semakin dekat pilkada, tapi masih belum terlalu jelas bagaimana hitung-hitungan ekonominya kalau dihubungkan dengan laju inflasi dan bunga bank.

[8] Robertus Belarminus, 2017, “Sandiaga: Konsep Rumah di Bawah Rp 350 Juta Akan Meniru Singapura”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook ialah tentang rumah vertikal di bawah 350 juta rupiah dengan nol uang muka.

[9] Ridwan Aji Pitoko, 2017, “Anies dan Sandi Beda Pendapat Soal Program DP 0 Rupiah”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook adalah program rumah dengan nol uang muka ini perlu dikompakkan.

[10] Jessi Carina, 2017, “Anies: Pilihannya Jelas, Mau Gubernur Pakai DP atau Tanpa DP”, KOMPAS (tautan). Komentarku di Facebook berisi keraguanku bahwa 6 bulan itu waktu yang cukup untuk menunjukkan kesetiaan atau kemampuan membayar rutin, sedangkan di organisasi lain seperti koperasi butuh 1 atau 2 tahun.

[11] Peraturan Bank Indonesia, no 18/16/PBI/2016 (tautan 1,tautan 2), tentang stabilitas sistem keuangan. Komentarku di Facebook berisi kekuatiranku akan riba yang mencekik dan resiko krisis ekonomi.

[12] Jacob Shamsian, Libby Kane, and Diana Yukari, 2017, “Here’s a handy flowchart that’ll tell you if it’s better to rent or buy a home”, Business Insider (tautan), tips “How to tell if you should rent or buy a home”. Komentarku di Facebook adalah tentang 20 persen uang muka kalau mau beli rumah.

[13] Matt Phillips, 2014, “Most Germans don’t buy their homes, they rent. Here’s why”, Quartz (tautan). Komentarku di Facebook adalah kalau orang Jerman lebih memilih menyewa daripada membeli rumah.

[14] Puput Tripeni Juniman, 2016, “Respons Ide Anies, Ahok Tawarkan Empat Konsep Rumah Susun”, CNN Indonesia (tautan). Komentarku di Facebook adalah hak atas tempat tinggal itu haruskah hak milik dan tak bisa hak sewa, sambil mempertanyakan mengapa Anies begitu ngotot dengan kepemilikan.

[15] Dinda Purnamasari, 2017, “Periksa data: Menguji Ucapan Anies Soal Harga Rumah Rp350 Juta di DKI”, Tirto.id (tautan). Komentarku di Facebook adalah tentang mencari rumah dengan harga di bawah 350 juta rupiah di Jabodetabek.

[16] Compound interest atau Zinsezins (wiki: en,de), atau bunga berbunga kalau diistilahkan secara gaul ke dalam Bahasa Indonesia.

***

Ditulis secara putus-sambung. Dipublikasikan telat.

Bremen dan Bandung, Februari-April 2017

iscab.saptocondro

April 18, 2017 Posted by | ekonomi teknik | , , | Leave a comment